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不動産は衰退産業!? 人口本格減少、この半世紀で子どもの数は半減
(2018-05-20)
住宅・不動産業界は衰退産業なのか。

人口減少が本格化していることで、数の上では住宅(分譲・賃貸)は充足している。しかし、新規供給がなくなったわけではない。このため空き家が社会問題化し、各方面でその対応に追われている。

人口減少の要因は少子化にあることは言うまでもない。子ども2人を育て上げる平均的な家族像は姿を消し、バブル崩壊後の景気低迷を経て晩婚や単身者が急増。人口減少と超高齢社会の到来を招くなど社会構造が大きく変わった。

そうした中、ニッセイ基礎研究所の研究員である天野馨南子氏は、4月のリポートで、現状マジョリティ世代である団塊世代の起点、1947年生まれからの出生数を分析。

定量データで示すことにより、現在の少子化の深刻さを解説している。団塊元年には約270万人の子どもが生まれていたのが、団塊ジュニアの元年の1971年は年間200万人、更にその45年後の2016年には、年間に生まれた子どもの数は98万人と日本で生まれた子どもの数は激減している。
この人口減少問題については、これを漠然と捉える、印象論が横行・蔓延していると天野氏は指摘する。

すなわち、2016年時点で見ると団塊ジュニア元年生まれの47歳から団塊世代元年生まれの71歳までのかつての子どもたちが多く存在している。

こうした中年から老年までのマジョリティ世代は、自らの世代の多さの印象から人口減少に実感が持てていないというのだ。

総人口で見ると、人口減少は2008年から始まったばかりとの感覚と、長寿化によって「かつての子どもたち」の減少スピードが緩やかであることから、生まれる赤ちゃんが半減している深刻な実態が見失われがちだとしている。

ちなみに2017年の出生数は94万人、前年からさらに4万人減っている。また、団塊の世代は2025年に後期高齢者になる。

このような状況を見れば、新築住宅の大量供給が可能な時代は分譲・賃貸ともに終わっているのは明らかだ。

戦後からの住宅政策は、供給戸数(販売戸数)の最大化を目指す住宅産業と結び付いて戦後の住宅供給に一定の役割を果たしてきたものの、これからは過疎地に限らず、東京など大都市においても空き家問題が深刻化する見通しだ。

東京大学大学院総合文化研究科国際社会科学専攻の助教である山本理奈氏は、著書「マイホーム神話の生成と臨界」(岩波書店)で社会学と建築学をつなぐ視点から住宅の消費社会化の進行を読み解きながら戦後の住宅事情を分析している。

筆者が以前、山本氏にインタビューした際、大都市の空き家問題の深刻化について、「大都市圏は高度経済成長期に膨大な人口流入に対応するために大量の住宅が供給されてきたが、このときに住宅購入した世代が一斉に高齢化する局面を迎えているからだ」と指摘した。

空き家問題を親子の世代間継承で対応することは難しいともいい、中古住宅とリノベーションの2つのマーケットの活性化を見据えた商品開発が重要だと訴えている。

高齢者向けマーケットは拡大が見込まれており、実際、サービス付き高齢者向け住宅の供給数は増えた。不動産大手などは、自立型のシニアレジデンスの供給に力を入れ始めている。

単なる住まいとしてだけでなく、医療・介護との連携や仲間・地域と交流を深めるコミュニティ支援、コンシェルジュ・見守りサービスといった24時間有人管理などを提供する。

入居には一時金が必要だったり、不要だったりと施設によって異なるものの、月額賃料は管理費やサービス料などを含めて年金内に収まるよう20万円以内に設定しているところが多い。

高齢者ターゲットにとどまらず、マイノリティ化しつつある若者世代をターゲットに学生マンションやシェアハウスなどに参入する事業者が増えているのは、人口動態やエリア特性などマーケティングに裏打ちされたものと言える。

少子高齢化社会を受けて萎縮する不動産投資家が増えてきそうだが、人口減少にあっても成功している投資家ほど心配していない。

個人投資家で健美家のコラムニストでもある火の玉ガールの日野たまき氏は、「人がいる限り居住スペースは欠かせないもの。

築年数が40年だろうと、50年だろうと住む人はいる。人が住む場所、つまり投資する立地さえ見誤らなければチャンスはある。地方であっても地の利があればチャンスはある」と不動産投資衰退論を一蹴する。
【健美家編集部】
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