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福岡県の人口動態と不動産市況
(2012-11-30)
人口508万人(平成24年3月1日現在)を数える福岡県は、九州における経済の中心としての機能を有し、その役割を果たしています。
 人口の増加率は全国9位(2005-2010)に位置し、転入者数も全国第7位の多さで、九州で唯一流入人口が流出人口より多い県です。九州各県からの流入が多いのも特徴です。
 転入・転出を含む人口の動向が不動産の流通市場に与える影響は大きく、賃貸住宅の建設等にも影響を与えています。
福岡市に限定して言うと人口は増加傾向にあり、そのペースは数年前の予想を上回るペースで増加を続けているといった状況です。

3/22に国土交通省が発表した平成24年1月1日時点の公示地価は全用途で前年比2.6%下落し、4年連続で前年を下回りましたが、下落率は2年連続で縮小しました。住宅地については2.3%、商業地が3.1%下落し、下落率は前年よりも縮小しています。
福岡県においては住宅地で2.0%、商業地で3.1%の下落で、前年が住宅地2.6%、商業地4.4%であったことを考えると下落率は大きく縮小していることが分かります。
また、昨年3月に開業した九州新幹線の影響でJR博多駅周辺では8地点で地価が上昇しました。全国の商業地の地価上昇率上位10地点に4地点が入りました。
 住宅地についても全国平均を下回る下落率で、上昇地点が前年のゼロから27地点に増えています。こうした地価の動きから福岡県内の不動産市場は回復基調にあると言えます。

一方、調査に協力した各宅建会員業者から最も多く聞かれた今の賃貸市場に対する感想は、やはり「物件の供給過剰」と「賃料の下落」でした。特に慢性的に供給過剰が続くワンルームや1DKを中心とするシングルタイプは他の間取りに比べて空室率が著しく高い状態が続いており、逆に福岡市中央区では昨年と異なり、ファミリータイプの「品不足」を嘆く業者がいました。
 昨年の3月〜4月は東日本大震災の影響もあって、個人も企業も転職や転勤を控える傾向があり、賃貸需要も減少しましたが、今年に入るとその影響も落ち着きを取り戻し、景気も幾分持ち直していることもあり、法人需要を中心に回復の兆しが見えている模様です。

「異なる福岡市と北九州市の登録状況」
 この2年間の福岡市と北九州市の「ふれんず」への登録物件数を見ると、両市で大きな違いがあり、福岡市は一昨年より昨年の方が少なかったのに対して、北九州市は逆に昨年の方が多く登録されているという対照的なデータになっていました。
 また、福岡市内では昨年、毎年登録件数が最も増える2月〜3月の「定型」が崩れて大きく減少していたのに対し、北九州市内では同時期の落ち込みはほとんどありませんでしたが、二番目に登録件数が多くなる7月に、2月〜3月を大きく超える登録が行われていたというのが大きな特徴となっていました。
 シングルタイプとファミリータイプの別を見てみますと、福岡市に関しては全体的にシングルタイプの方が多く登録され、北九州市では逆にファミリータイプの方が多く登録されており、両市の社会状況の違いを窺がうことができます。

福岡市、北九州、久留米市と続く平均賃料
 平成18年以降の居住用賃貸物件の平均賃料データ(*1)では毎年下降線を描いていることが分かります。しかし、4年間の対前年平均下落率が1.17%だったのに対し、平成23年度は0.05%の上昇を示しており、ふれんずで見る限り、居住用については好転の兆しが見えます。都市ごとの平均賃料(*1)を比べてみますと、高い順に福岡市の66,100円、久留米市54,436円、筑紫野市54,177円、北九州市51,853円、大牟田市47,619円、飯塚市47,354円となっています。
(*1)間取り・築年数を問わず、ふれんずに登録された全ての賃貸居住用物件の平均賃料

 また、賃料単価(登録価格・2011年12月)のデータからは、福岡市内で最も高いのは、シングルタイプもファミリータイプも中央区で、次いでシングルタイプは博多区、ファミリータイプは西新、藤崎、百道のある早良区となっています。その早良区のシングルタイプは、若干下落基調にあります。福岡市全体で見ると、リーマンショック後の2年間は大幅に賃料値下げが進んでいましたが、現在はある程度の落ち着きをみせているようです。
 北九州市は、シングルタイプもファミリータイプも小倉北区を抜いて八幡東区が最も高い行政区となっていました。シングルタイプで次に高いのは戸畑区、ファミリータイプでは小倉北区となっています。
 平成23年の主要駅周辺の賃貸事業用物件の平均賃料(*2)を見ると、西鉄天神駅周辺が対前年4.6%、JR博多駅周辺賃料が6.39%の増加に対し、西鉄二日市駅周辺は8.67%、JR小倉駅周辺で21.09%、西鉄久留米駅周辺で4.33%、西鉄大牟田駅周辺で12.46%、JR新飯塚駅周辺で7.09%の減少となっています。
(*2)間取り・築年数問わず、ふれんずに登録された主要駅周辺の全ての賃貸事業用物件の平均賃料

人気のある物件、嫌われる物件
 県全体として見た場合、シングルタイプで人気があるのは、「インターネット無料」「宅配ボックス」「オートロック」「近くにコンビニ」「8畳以上」「エアコン」「給湯」「シャワー」「自転車置場」「バス・トイレ別」「バルコニー」「室内洗濯機置場」「テレビモニター付きインタホン」「家電付き」「ウォシュレット」「駅近」「築浅」と挙げられました。
 ファミリータイプでは、「独立型キッチン」「対面キッチン」「テレビモニター付きインタホン」「追い焚き機能」「駐車場最低1台・郊外では2台」「オートロック」「オール電化」「防犯カメラ」「LED」「ペアガラス」「人気校区」が挙げられ、シングルタイプとの違いを窺うことができます。
 逆に、不人気物件で挙げられているのは、「汚い共用部分」「シャワーなし」「ウォシュレットなし」「バス・トイレ一緒」「築30年以上」「畳部屋」「バランス釜」「古い・狭い・遠い」「日当たり悪い」等です。

空室対策は賃料値下げ等が優先。案内時サービスの質向上
 不人気物件の空室対策としては、賃料の値下げ、フリーレント、敷金礼金ゼロ、仲介手数料無料、テレビプレゼント等による方法が圧倒的に多く、リフォーム・リノベーションによる品質アップの方策について管理業者から賃貸オーナーに対する提案は増えてはいるものの、まだ一部にしか見られません。「2DKを1LDKに(2DKが見直される地域もあり)」「畳・カーペットをフローリングに」「キッチンを対面式に」「水回り設備の取替え」「プチリフォーム」「デザインクロスに張替え」「フロアタイル(フローリング調タイル)に張り替え」「押入れをクローゼットに」等に留まり、100万円を超すものはオーナーの考えもあり、取り組みが困難な傾向が強くあります。オーナーのメリットも考慮すると、「リスクなく入居を決めていくには、やはり賃料値下げの方を優先してしまう」という考えが強いようです。
 また、仲介・管理業者による案内時のサービスも向上させ、「カーテン取り付け」「消臭剤活用」「モデルルームの設置」「玄関スリッパの常備」「案内スタッフの接客術向上」等、従来にはなかったサービス提供に取り組んでいる様子が見えました。

今後の需要予測、「横ばい」「更に縮小」半々
 地域事情の違いはありますが、調査に協力した業者が予測する今後の需要動向は、「横ばい」「更に縮小」が半々といったところ。地域や物件の二極化が進み、人口減少、所得が伸び悩む世帯の増加、大学生の自宅通学の増加、生活保護世帯の増加、法人の経費節減が増えるなどで、賃貸需要の縮減は続くという見方が多く、初期費用の圧縮や賃料値下げの競争は今後も各地域で見られるというのが大方の予測でした。

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