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売却成功の秘訣 STEP5
(2012-05-01)
◆STEP5

買い手が決まったら、
売却活動の総仕上げに取りかかりましょう。
売買契約を交わして代金を受け取り、
残りの住宅ローンを精算すれば完了です。

□ 売買契約にかかる手続きについて準備は万全ですか?
□ 引き渡しと引越しのスケジュールは組んでいますか?

買い手が決まり、売主としてはホッとひと息つきたいところですが、本当にひと息つけるのはもう少し先。ここからは各種手続きをこなしていくことになります。

買い手のローンの事前申請が通ったら、次は具体的な契約へ。売主と買主の両者立ち会いのもと、現地での物件確認を済ませたら、今度は登記申請書類の作成と代金の受領となります。受け取った代金で残っていた住宅ローンの返済しましょう。このとき、抵当権を抹消する登記を行うことも忘れずに。

また、住み替えをする場合は、前述の手続きを進めつつ、買い替え先の住宅ローンを新たに組んだり、登記を済ませて新居への引越しの準備に取りかかりましょう。契約や登記に必要な書類、諸費用などについては、普通、不動産会社の担当者が一覧表を用意してくれるので、それに沿って準備、手続きを進めます。

なお、税金に関しては、原則、自分で手続きすることになります。売却にかかわる税金については、たとえば3000万円特別控除や買い換え特例など、ケースによっていろいろな税制がありますので、あらかじめ税理士に相談し、準備しておくことをオススメします。

売買契約の際に用意するもの

買い手が決まり、先方のローン審査が通ったら、「不動産売買契約書」で契約の詳細を取り決めます。
その際に必要なものは下記の通りです。

□権利証
□実印
□印鑑証明書(3カ月以内発行のもの)
□契約印紙代
□本人確認ができる書類(運転免許証やパスポート、健康保険証など)
□仲介手数料の半金(金額に関しては契約している不動産会社に確認。別途消費税&地方消費税が必要)
□設備表
□物件状況報告書


無事、売買契約を交わしたら、最後の総仕上げ、引き渡しと引越しです。原則、売却代金を受け取り、売買契約が成立した時点で、鍵を渡すことになります。

とはいえ、買い替えの場合、代金の受け取りと同時に住まいの引き渡しをするのは困難なのが現実。資金に余裕があれば、先に新居の住宅ローンを組み、引っ越してから引き渡す、ということもできますが、たいていの場合、売却代金を受け取ってからでないと、新しい住まいの契約手続きがしづらいのが現状だからです。

その対策としては、契約書に「引き渡し猶予」をつけるのが一般的です。代金は受け取りつつ、引越しまでの数日間、引き渡しを待ってもらうわけです。ほかにも短期間の「つなぎ融資」を受けて新居に移る、いったん賃貸に「仮住まい」するなどのパターンがあります。こうした最後の詰めも、やはり不動産会社の担当者と相談して進めるのが安心といえるでしょう。



売却代金の決済から引き渡しまでの一般的な流れ

買い手が決まり、先方のローンの事前審査が下りたら、具体的な決済手続きに入ります。流れは、以下の通りです。

(1)現地で売主、買主両者立ち会いのもとに「物件の最終確認」を行います。
(2)「所有者移転登記」の申請に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。
このとき、住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きを進めておく必要があります。
(3)買主から残りの代金を受け取って、残代金授受の完了と同時に所有権の移転および、抵当権の抹消等の登記申請を行います(一般的には司法書士に委任)。
(4)固定資産税や管理費(マンションの場合)の精算に移ります。引き渡し猶予をつけている場合は、引き渡しの前日までを売主が、当日からは買主が日割りで負担します。
(5)引き渡し当日に鍵(玄関や勝手口などすべての鍵)を買主に渡し、「引き渡し確認票」を交わした段階で売買契約のすべてが完了です。
(6)引越の際は、マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコンや給湯器などの付帯設備の取扱説明書を買主に渡すことを忘れずに。
(7)不動産会社への仲介手数料や、司法書士への報酬を支払って無事、売却完了となります。



以上で完了となります。
買取と仲介の場合、上記の流れが異なる箇所もございます。
詳しくはご相談下さい。










その他、ご相談を受け付けます。
お問い合わせは、シーサイドリアルエステートまで。


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