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福岡店 不動産買取のことなら不動産買取ドットコム
売却成功の秘訣 STEP3
(2012-04-13)
◆STEP3

住まいを売却する際は、不動産会社に依頼します。
その会社がどのような販売活動をするかによって、
売却期間や売却価格に大きな差が生まれるため、
不動産会社選びは最も重要なポイントになってきます。

□ 不動産会社に売却を依頼する際、契約形態のメリット・デメリットを知っていますか?
□ 契約する不動産会社に信頼できる営業担当者はいますか?


以下は仲介による売却のケースです。(買取では媒介を結びません)
「住まいを売り出すには、まず不動産会社と、売却を仲介してもらうための取り決め=契約を行います。これは「媒介契約」と呼ばれているもので、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つに分けられます。専属専任媒介と専任媒介は1社に絞って契約するもので、一般媒介は複数の会社に売却を任せる契約です。

一概に、どの契約がよいということはいえませんが、一般的に多いのは専任媒介で、次に一般媒介となっています。専属専任媒介と専任媒介の一番の違いは、自分で探してきた購入希望者と売買契約を結べるか否か。前者は、契約できませんが、後者は売買契約を結ぶことができます。どの媒介契約を選択するべきか判断するには、それぞれのメリットとデメリットを理解しておく必要があります。たとえば、専属専任媒介と専任媒介は1社だけに依頼するため、依頼された不動産会社の売却活動にもおのずと力が入りやすい傾向にあります。一方、一般媒介は数社が競い合って販売活動をするため、販売活動が活発になることが期待できる半面、売る側にとって対応が煩雑になるなどデメリットもあります。以下に、各媒介契約の説明とメリット・デメリットをまとめましたので参考にしてください。


売主から見た3種類の媒介契約 メリット・デメリット

●専属専任媒介契約
依頼できるのは、不動産会社1社のみ。売主と契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後、5日以内にレインズ(※)に登録、売主に対し1週間に1回以上の販売状況の報告の義務がある。

【メリット】
契約を結んだ1社だけしか販売活動を行えない、つまり依頼を受けた会社はほぼ確実に成功報酬を得られることから広告費などコストをかけた積極的な販売活動を行ってもらえる傾向が高い
窓口が1社なので情報整理が容易

【デメリット】
契約した不動産会社しか販売活動を行えないため、仮に売主が自ら購入者を見つけたとしても売買契約を結ぶことができない。窓口が1社だけなので、依頼した不動産会社への依存度が高くなってしまう。したがって不動産会社選びを慎重に行う必要がある

●専任媒介契約
依頼できるのは、不動産会社1社のみ。売主と契約を結んだ不動産会社は、媒介契約締結後、7日以内にレインズに登録、売主に対し2週間に1回以上の販売状況の報告の義務がある。

【メリット】
1社だけの依頼のため、販売活動を積極的に行ってもらえる可能性は高い
窓口が1社なので情報整理が容易
売主自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができる

【デメリット】
専属専任媒介契約と比べると、状況報告の頻度など義務が緩いため、頻繁にフィードバックが得られない可能性があるる。窓口が1社だけなので、依頼した不動産会社への依存度が高くなってしまう。したがって不動産会社選びを慎重に行う必要がある

●一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる。レインズ(※)への登録は任意。売主に対し販売状況の報告義務はない。

【メリット】
複数の不動産会社に依頼できるので、広く販売活動を行うことができる
依頼した不動産会社間での競争心理が働く。レインズ登録義務がないため、近所の人に知られることなく(プライバシーを保護した状態で)販売活動を行うことができる。(インターネットでの広告をしないということ)成約しても、「いつ、いくらで売れた」という情報を表に出さないようにできる。売主が自ら見つけてきた購入者と売買契約を結ぶことができる

【デメリット】
不動産会社に販売状況の報告義務がないため、フィードバックに不安がある。
複数社で販売活動を行うため、不動産会社としては成功報酬を得られる可能性が低い。そのため、コストをかけづらく、販売活動が消極的になりがち。鍵を複数社へ貸し出すと管理がずさんになりがち。インターネットで情報が複数掲載され、購入ユーザー心理的に希少感が薄いので売れ残っている物件とみられることもある。


※レインズとは
real estate information network systemの頭文字をとったもので、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステム。売却依頼された不動産は、売却物件情報として登録され、その物件情報は数多くの不動産会社に公開され、取引の拡大を図ることができる。





STEP4へ続く



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