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住宅の共有名義のメリット・デメリット
(2012-03-17)
住宅は高価な買い物ですので、予算によっては夫婦や親子で資金を出し合って購入することもあると思います。
 また、最近では働く女性の増加により、夫婦収入を合算して共有名義で不動産を取得するケースも増えてきているようです。
 このように共有名義にした時に、例えばローンの返済は夫が行う予定で、頭金の一部を妻名義の預貯金から出した場合、夫単独名義で登記すると、妻から贈与を受けたとみなして課税されることがあります。また、住宅ローンは返済が長期間にわたるため、将来、妻が仕事を辞めた場合にはどのような影響があるか、など先々のライフスタイルまで想定しておくことが大切です。

 今回は、住宅を共有名義にする上でどのような点に注意しておくとよいかをメリット・デメリットに分けて書きたいと思います。

共有名義とは
 複数の人がお金を出し合って住宅を購入し、負担額に応じて所有権を共有で登記することを共有名義といいます。
 マイホームの売買契約時には共有者全員が署名捺印し、不動産登記簿には全員の氏名と持ち分が記載されることになります。
 妻が資金を出しているのに夫100%の名義にしたり、まったく妻が資金を出していないのに夫婦だから50%ずつといったような実態に合わない名義で登記をすると、税務署は贈与とみなし、贈与税がかかることがあります。

持ち分割合
 共有するときに大切なことは、負担した金額に応じて適正な持ち分割合を決めることです。


メリットとデメリット
 共有名義にすると、資金を出し合うことで資金面の余裕ができるたり、妻の収入を合算して自己資金だけでは条件を満たせない融資を受けられたりするなど有利なこともありますが、離婚や相続などの紛争のもととなることもありますので、メリット・デメリットをしっかり確認しておく必要があります。

メリット1 資金を出し合っても贈与税がかからない
 共有名義にすると、出した資金の金額に応じて共有分の所有権を手に入れることになり、資金を出し合っても贈与にはあたりません。
 先ほどの計算例のように両親からの資金援助は共有持ち分にせず相続時清算課税制度を選択した場合は、相続時に再度税額を計算することになります。

メリット2 それぞれが住宅ローン控除等、各種控除を受けられる
 住宅ローン控除はローン単位ではなく所有者それぞれについて受けられるため、夫婦で連帯債務者となり住宅ローンを組むと、控除額が多くなる場合があります。
 ただし、将来、妻が離職するなど収入がなくなった場合に、夫が妻の住宅ローンを肩代わりして支払うと贈与税が課税される心配が出てきます。

メリット3 相続税対策として
 財産が一人に集中すると、相続税が課税される原因になります。共有名義にすると、財産の集中を防ぐことができます。


デメリット1 離婚のときに紛争となることがある
 夫婦共有名義で住宅ローンを返済中に離婚となった場合には、どちらがそれ以後のローンを負担するか決めなくてはいけません。また、一方に譲渡するならば返済能力はあるのかが問われることになります。どちらかが多額の現金を用意しなければならなくなったり、結果としてその家に住み続けられなくなることもあります。

デメリット2 売却時には共有者全員の同意が必要
 売買契約書には、全員の署名、印鑑証明書が必要となりますので、共有者の意思統一がされていないと、トラブルになることがあります。

デメリット3 相続などで共有者の権利が第三者にうつることも
 共有者が死亡して持ち分の権利が兄弟などに移り、その持ち分の扱いがトラブルとなることがあります。相続が発生するたびに、相続人が新しい共有者になり共有者の数が増えてしまいますので、意思統一が難しくなる恐れがあります。


その他、ご相談を受け付けます。
お問い合わせは、シーサイドリアルエステートまで。


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